“和瑞克曼兄弟（Reichmann Brothers）比起来，特朗普（Trump）简直就是小菜一碟。”美国《商业周刊》曾经这样写到。
后来，瑞克曼兄弟又被《时代》周刊这样定位：“全球最大私人企业破产案”主角。
在高峰期，瑞克曼兄弟的犹太家族企业奥林匹亚约克公司（Olympia & York）是“这个星球上最大的地产帝国”，长兄保罗·瑞克曼也被誉为“地产爱因斯坦”。
在短短二十多年的时间里，奥林匹亚·约克开发公司（Olympia & York）就从地产加金融的巨人，沦落到破产败家的境地。
这是一出大悲大喜的商业史诗剧，充满了传奇性和戏剧性的元素：逃离纳粹欧洲的神秘犹太家族，由加拿大郊区的一家小型建材商起家，变身为北美乃至全球最大最成功的地产商。
在房地产业务运作中更是不乏精彩与惊险之笔：反周期运作的巨大成功，与顶级投行的爱恨角力，地产王国的一朝崩塌，政商顶级人物如撒切尔夫人、华人富豪李嘉诚、金融大鳄索罗斯等盘桓其间的身影。
瑞克曼家族的真正成功，源于他们在北美房地产市场的平步青云，可谓一步一个轰动效应。首先是兴建当时加拿大最高的写字楼，然后是1977年的“世纪交易”：一举购入曼哈顿8座摩天大楼。再之后，是开发纽约地标性的世界金融中心大厦（World Financial Center）。
三大战役奠定了瑞克曼家族在北美地产界的至尊地位，而古板、勤奋、低调的保罗·瑞克曼则头顶市场先知的耀眼光环。
欧、美、亚三大洲的银行争着借钱给他，他们相信瑞克曼具有点石成金的特异功能。他说出的话，就是保本付息的金边债券。
挟北美市场大胜之威，瑞克曼兄弟杀回了欧洲，开始了当时全球最野心勃勃的房地产开发项目：兴建英国伦敦金丝雀码头（Canary Wharf）金融商务区，包括24栋写字楼和伦敦最高的地标，再造一个欧洲最大的金融中心。
但一向青睐瑞克曼兄弟的天时地利人和，这次却变了脸。这一势在必得的“世纪项目”，最终成为将O&Y拖入破产的滑铁卢之役，而瑞克曼兄弟也从地产界的神坛跌下，成为将百亿美金打了水漂的超级莽汉。
高负债和短债长投。Ｏ&Y是未上市公司，加之瑞克曼兄弟低调处事守口如瓶，公司的内情永远是信息黑洞。用当时财经记者们的话来说，瑞克曼兄弟的口袋“深深深，深如许”，难以窥测。
其次，是对周期和市场的误判。在1989—1990年间，伦敦的商务物业市场陷入低潮，在12栋写字楼已经完工的情况下，竟还没有招到一家本地租户。
此时，作为O&Y大本营的北美物业市场，也步欧洲后尘一蹶不振，O&Y持有物业组合的价值贬损，使得借贷成本剧增；
第三、对政府许诺的轻信。由伦敦老城区到金丝雀码头的交通设施很落后，虽然政府许诺改善，行动却一直拖延，这使得素以保守著称的英国本地租户对新区根本提不起兴趣，而当时的全球化还未到后来纵深程度；
第四、是O&Y之前几年动用大量资金做多元并购，涉猎了很多不相关业务，而这些业务事后证明都是败笔，占用损耗了大量资本，加剧了财务恶化的程度；
最终，O&Y的总债务竟然累积到200亿美元之巨，家族企业的根基已然动摇，最后破产。
但有意思的是，若干年之后，如瑞克曼兄弟当初所想，今天的金丝雀码头已成为除华尔街之外，全球第二大金融商务核心区，亦成为城市更新改造成功的范本。只不过这与始滥觞者的瑞克曼兄弟已然没有关系。
一、只要房地产开发业务还在继续扩张，那么你账面上趴着的钱是谁的还不一定；
书名“债务之塔”，其意正反两现：一、眼见你起高楼。债务和杠杆的运用之妙，可以使你从无到有，乘数成长，矗立起财富之塔。二、眼见你楼塌了。把杠杆玩过了，债务过高，财富之塔就会变身为压垮你的三座大山。
每当公司需要进行大笔借贷之时，他们都会重温一下瑞克曼兄弟的故事。其实这也应该是目前中国开发商最应该读的书，之一。
2018年底到2019年初，中国房企将遭遇创纪录的230亿美元债务到期洪峰。
本来，根据以往经验，或是继续融资，或是降价跑量，或是抱团取暖，总有一款适合你。
这次的债务危局，恰与史上“没有最严，只有更严”的调控、与中国增量住房市场已触及天花板等利空因素“完美”叠加，形成了中国房地产发展史上未曾有过的生死时刻。
当下的企业主题词，已从“发展”降档为“生存”，已从“获取利润”降档为“保卫现金流”。
此时，能否保持有效的融资渠道和可接受的融资成本，就成为企业能否捱过寒冬期的关键。
做产品之精美，莫若宋卫平，看大势之精准，无出孙宏斌，但绿城终为他人嫁衣，顺驰沦为半途英雄。何也？
1月渠道“大瘦身”；2月银行停贷！融资收紧！地产商已走向“断头台”；4月融资额继续降！创9个月融资高潮，但仍缺钱！缺钱！缺钱！5月融资总额Down到底！楼市变局马上来！！6月触底反弹，永续票据再现，恐成利润“黑洞”；7月海外银团贷款“重磅”加持，融资仍不乐观；8月爬坡艰难！地产商“换血”自救！
在此期间，信贷政策的松紧、融资渠道的开合，其周期变幻已然以星期甚至以日计，宝贵的窗口期转瞬即逝，稍有迟疑，即失良机。
不要寄希望于调控放松或再次放水，因为中国房地产业已走入存量竞争的大格局：僧多粥少，零和游戏。
中国房市不会再出现荣损与共的整体故事，而是悲喜有别、你死我活的个体结局。
但此时，传统融资空间日渐逼仄，金融创新方法易触雷区。可以确定的只有一件事：越来越高的综合融资成本，越来越多的苛刻条款。
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