楼市分化加剧，房企已在提前适应新时代的变局。大公司在规模效应上求发展，中小房企追求小而美的发展。京投发展股份有限公司正是一家专注轨道物业的特色房企，在楼市调整期，这家企业的管理者在如何思考过去和未来？
“我们现在规模不大，但未来还是有清晰的做大的战略，只是拓展的方向不是什么都做，主要是沿着一个固定的商业模式往前走。”2017年12月27日，京投发展总裁高一轩接受中国房地产报记者专访表示。
中国房地产报：先说点2017年的个人经历，比如公司取得了哪方面的进步或者跨越？或者是你高兴与不满足的地方？
高一轩：如大家所知，京投发展的核心战略是成为亚洲轨道物业专家。近些年，通过建设琨御府、公园悦府和西华府三大物业，公司积累了约200万平方米的轨道车辆基地上盖开发经验，在全国处于领先状态。
近年来，我国大中型城市已纷纷加快本地轨道交通建设，轨道物业开发模式越来越受到青睐和重视，相关轨道物业一体化开发项目方兴未艾，可以说地产的风口已经全面吹向了轨道物业。今年来，京投发展以京津冀、长三角为重点，其他省会城市为抓手，着力布局北京以外城市。公司现已与多个城市的地铁公司深入接洽，并接受地铁公司委托负责多个城市轨交车辆基地开发项目的定位策划、规划设计，以及轨道物业专业一站式解决方案的编制工作，得到了地铁业主方的一致肯定，扎实的迈出了全国布局的第一步。
高一轩：在2017年，让我印象最深的还是习总书记强调的“房子是用来住的不是用来炒的”这句话。这句话表明了党中央和国家对加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居的政策和规划。让房地产回归“居住属性”，有利于稳定市场预期，有利于遏制投机行为，同时有利于保障普通百姓的住房需求，有助于激活房屋租赁市场，使“让全体人民住有所居”的目标有了更加明确的方向和实现路径。
我认为，“房子是用来住的、不是用来炒的”这句话既是对房地产行业发展的一种期许，又是对房地产行业规范操作的一种鞭策。其目标是调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。“住”是房子的使用功能和“炒”房子金融属性的异化。一方面，要去除房地产的金融属性和投资属性，只有不“炒”才能安心 “住”。国家出台的限售、限贷、限购、限价以及租售同权、乃至未来的房产税等，都是旨在去杠杆，剔除投资属性，从需求方面只保证房子的居住功能。此外，要逐步解决“住”的矛盾，增加供给，才能加快“炒”的问题解决。
中国房地产报：“大”是趋势，你会用什么工具管控现在和未来的运营呢？随着规模的递进扩大，公司最大的挑战在哪里？你最关注的管理问题是什么？
高一轩：作为一家新兴的有自身特色的企业，京投发展仍然面临在规模扩张上的挑战。一是与标杆房企相比，京投发展仍需要长时间的品牌建设来让B端和C端更加了解我们的核心竞争能力和服务能力。二是随着规模的扩张和管理半径的加大，公司的团队建设需要进一步加强。在公司战略稳定的前提下，解决好上述两个问题需要良好的管理机制、企业文化和赋予团队更加灵活的机制来不断创新、不断凝聚，让一线团队和管理层，股东做到目标一致，休戚与共。同时，吸引更加优秀的人才加入团队共同开拓。
高一轩：在管理与运用年轻人方面，京投发展近三年来开始在国内外优秀院校招聘管理培训生，至今近30人。我们为管培生拟订了详细的培养计划，安排他们在项目公司和业务一线工作锻炼，经历大胆使用、融合、学习、创新、纠错、进步等一系列过程来体察管培生的潜力所在，目前这批年轻人绝大部分都受到了所在单位的高度评价，为公司的企业文化带来了活力和锐气。他们基础素质好、执行力强、企业文化浸润后更显忠诚，作为公司储备的未来梯队人才，为企业带来一股积极向上、朝气蓬勃的正能量。
高一轩：最近，我选择阅读了任泽平先生和夏磊女士等合著的房地产周期一书，深受启发。其实地产周期一直被社会广泛关注，大到国家的宏观政策，中到企业的投资销售策略，小到个人的购房时机，无不从根本上受到周期的影响。而这本书，以任泽平先生的团队，近二十年供职于高校，宏观政策机构和券商卖方，地产公司等视角，以国际化视野，结合中国实际，创造性的提出了中国地产周期的特征，即“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，这一论述不仅探究了周期的决定因素，还从时间维度上对这些因素进行了二次关联。从地产周期的规律与经验、房地产市场风险、房地产政策与制度三个方面对这一论断进行了详细阐释，是一部理论与操作并重的、说实话的、致良知之作。
中国房地产报：接下来我们谈谈未来，现在房地产市场分化非常明显，唱空、唱多者各有拥护，在一两年或者说5年甚至更长的时间跨度，你如何看我们房地产这个行业？
高一轩：地产行业的未来是一个很大的命题。既然谈到了分化，脱离开地域探讨未来就是伪命题。过去一轮的短周期呈现的明显特点是随着M2(广义货币)的高速增长，在高杠杆的作用下，伴随着一线城市调控力度的加大和去库存的叠加效应，二三四线城市迎来了房价的普涨。之前战略布局这类城市的地产企业也都享受到了极大的周期福利。但这一短周期特征在未来可能会产生一些变化，首先是决定周期的重要因素之一的金融产生了较大变化，2017年M2在过去30年来首次降到个位数。而且2018年M2的增长预期也设置在了9%。如果GDP的增长达到7%，通胀控制在2%左右的话，那么几乎没有给资产端的大规模增长留下太多机会。中期决定因素金融，给地产的未来一个周期定了个调子。随着金融的变化，杠杆率的下降，在购房和购地两端的减速会限制企业的周转能力和扩张能力。以销售金额为标志的规模竞赛可能在未来会初步告一段落。比较明显的几个信号是过去两年左右的地王入市比例仅为一成左右，北京今年下半年报名参与购地的企业数量较上半年有了明显下降。一些重点城市二手房的成交量和价格出现明显回落，城市周边地区的量价跌幅更深。这一切的背后都和房住不炒、去杠杆、限购限贷、租购并举等调控政策息息相关。而且从“十八大”以来的经验看，中央的战略定力并不会为短期的经济波动而轻易改变。
中国房地产报：城市化、中国社会的消费升级转型支撑着房地产的发展。你怎么看城市之间的分化、机会与风险？
高一轩：城市之间的分化是城市化的必然结果，人口迁移加剧了分化的程度。目前除了少数特大城市采取了人口疏解政策外，大部分重点城市都采取了人口竞争策略。因为他们意识到，人口的流入才能够为城市带来充足的竞争力，为产业提供足够的就业人口，为消费提供足够的基础人群。导致人口流入的第一个因素是收入的差距，低收入地区人口倾向于向高收入地区人口流动直至平衡。但同时迁移也要付出相当的交易成本，因此很多城市通过提供人才公寓，落户经济补贴等方式来对冲这种交易成本。
发表评论